Mutui – Acquisto Ristrutturazione Liquidità

MUTUI – ACQUISTO RISTRUTTURAZIONE LIQUIDITA’

Mutui - Acquisto Ristrutturazione Liquidità

Cos’è un mutuo ipotecario?

Il mutuo ipotecario è un finanziamento a medio-lungo termine concesso da una banca o istituto di credito, che richiede, a garanzia del prestito stesso, l’iscrizione ipotecaria sull’immobile oggetto dell’acquisto o della ristrutturazione. Per tal motivo questa tipologia di mutuo si definisce ipotecario.

Può essere, tuttavia, richiesto anche per altre finalità (liquidità o finanziare mutui già esistenti). In questi casi l’ipoteca verrà iscritta sull’immobile di proprietà. La sua durata varia da un minimo di 5 ad un massimo di 30 anni. Alcuni Istituti permettono di stipulare un mutuo fino a 40 anni.
Il grado di iscrizione ipotecaria sarà normalmente di primo grado, ad eccezione dei mutui suppletivi in cui potrà essere anche di secondo grado, per un valore superiore al finanziamento richiesto (dal 150% al 300%).

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Il principale vantaggio dell’iscrizione ipotecaria è di permettere al mutuatario di ottenere degli importi, dei tassi e una durata che senza di questa non gli sarebbero state concesse. A differenza del mutuo chirografario il tasso di interesse ottenibile sarà minore e la durata e l’importo del prestito maggiore. Il mutuo chirografario è infatti garantito solo da una sottoscrizione cartacea.

L’ipoteca è un’ulteriore garanzia sul prestito, infatti la fattibilità per l’erogazione di un mutuo viene basata al 90% sul reddito del mutuatario, e quindi sulla sua reale capacità di poter restituire il debito senza che questo comprometta il suo bilancio economico familiare.

L’ipoteca si estingue automaticamente passati 30 giorni dal pagamento dell’ultima rata. L’ipoteca può essere cancellata prima, nel caso di estinzione anticipata del mutuo.
Grazie alla legge Bersani n. 248 del 4 agosto 2006 l’ipoteca si può cancellare con una semplice comunicazione in conservatoria senza l’obbligo dell’atto notarile, con conseguente risparmio per il mutuatario.

Per quanto riguarda i mutui estinti dopo il 2 giugno 2007 la banca dovrà inviare notifica all’Agenzia del Territorio che dovrà quindi cancellare l’ipoteca senza ulteriore aggravio di costi per il debitore.

Mentre per i mutui estinti prima del 2 giugno 2007, il termine dei 30 decorre dalla data di richiesta di quietanza del debitore che dovrà far pervenire alla Banca tramite raccomandata AR

Per il calcolo del mutuo ipotecario è necessario conoscere almeno cinque elementi: importo per il quale si richiede il finanziamento, la sua durata, la tipologia di tasso a cui verrà richiesto, il piano di ammortamento seguito dalla banca nel rimborso delle rate e la forma di rateizzazione prescelta (mensile, trimestrale o semestrale).

A chi viene concesso?

Chiunque può richiedere un mutuo, ad esempio i giovani che hanno bisogno di denaro per comprare la prima casa.
Per ottenerlo è necessario dimostrare di essere in grado di restituire nel tempo la somma dovuta.

A cosa serve?

Il mutuo serve per acquistare, costruire o ristrutturare un immobile, in particolare la casa di abitazione.
È chiamato “mutuo ipotecario” perché il pagamento delle rate è garantito da un’ipoteca su un immobile.

Quanto si può chiedere?

In generale, l’intermediario concede un impor to che non supera l’80% del valore dell’immobile, valore stabilito in base alla perizia effettuata da un esperto.
A volte gli intermediari concedono mutui che vanno anche oltre l’80% del valore dell’immobile, ma in questi casi richiedono maggiori garanzie e spesso condizioni meno favorevoli per il cliente.

Quale rata mi posso permettere?

Prima di chiedere il mutuo è opportuno valutare attentamente il proprio reddito, anche in prospettiva, e la propria disponibilità mensile al netto delle spese fisse.
È bene che la rata non superi un terzo del reddito disponibile, per poter far fronte alle spese correnti, a spese impreviste e a possibili riduzioni di reddito (malattia, infortunio, licenziamento).

Quanto costa il mutuo?

La principale componente del costo è costituita dagli interessi, che sono il compenso per il prestito erogato e dipendono anche dalla durata del mutuo. Al tasso di interesse e alle imposte vanno aggiunti:

  • il compenso all’intermediario per le spese di istruttoria, che può essere calcolato sia in misura fissa sia in misura percentuale sull’ammontare del finanziamento
  • le spese di perizia, che possono essere richieste per la valutazione dell’immobile da ipotecare
  • le spese notarili per il contratto di mutuo e l’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari e le imposte
  • il costo del premio di assicurazione a copertura di danni sull’immobile ed eventualmente dei rischi legati a eventi relativi alla vita del cliente che potrebbero impedirgli di rimborsare il prestito
  • altre spese: spese incasso rata, spese invio comunicazioni

Imposte

Imposta pari al 2% dell’ammontare complessivo, o allo 0,25% nel caso di acquisto della “prima casa”.
L’imposta è trattenuta direttamente dalla banca, per cui la somma percepita dal cliente è inferiore all’importo concesso.
Ci possono poi essere altre imposte legate all’iscrizione dell’ipoteca o ad altri adempimenti.

Agevolazioni fiscali

Gli interessi pagati per un mutuo ipotecario per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione dell’abitazione principale sono detraibili dall’Irpef. L’impor to e le condizioni per la detrazione sono fissati dalla legge.

Piano di ammortamento

È importante, per i mutui che sono o potrebbero rimanere a tasso fisso per tutta la durata del contratto, chiedere all’intermediario di poter esaminare il piano di ammortamento.
Il piano di ammortamento è il progetto di restituzione del debito. Il piano stabilisce la data entro la quale tutto il debito deve essere pagato, la periodicità delle singole rate (mese, trimestre, semestre) e i criteri per determinare l’ammontare di ogni rata.
La rata è composta da due elementi:

  • quota capitale, cioè l’importo del finanziamento restituito
  • quota interessi, cioè l’interesse maturato.

Esistono diversi meccanismi di restituzione del finanziamento. In Italia, il piano di ammortamento più diffuso è il metodo cosiddetto “francese”: la rata prevede una quota capitale crescente e una quota interessi decrescente. All’inizio si pagano soprattutto interessi; a mano a mano che il capitale viene restituito, l’ammontare degli interessi diminuisce e la quota capitale aumenta. La variazione della composizione della rata in quota capitale e quota interessi può incidere sulle detrazioni fiscali, il cui impor to può quindi cambiare di anno in anno.

I documenti

Ogni intermediario ha le sue procedure, ma in genere i documenti da presentare riguardano:

  • informazioni anagrafiche , quali età, residenza, stato civile, eventuali convenzioni patrimoniali stipulate fra i coniugi
  • informazioni che certificano la capacità di reddito:
  • per i lavoratori dipendenti, la dichiarazione del datore di lavoro che attesta l’anzianità di servizio, almeno l’ultimo cedolino dello stipendio e la copia del modello CUD (oppure il modello 730 o il modello Unico)
  • per i lavoratori autonomi o i liberi professionisti, le ultime dichiarazioni dei redditi, l’estratto della Camera di Commercio Industria e Artigianato, l’attestato di iscrizione all’albo se professionisti
  • informazioni relative all’immobile, per esempio la copia del “compromesso” di vendita, la planimetria, il certificato di abitabilità, l’ultimo atto di acquisto o la dichiarazione di successione.

I tempi

I tempi per ottenere il mutuo, cioè quelli che intercorrono tra la presentazione della documentazione e l’effettiva erogazione della somma, oscillano di solito dai 30 ai 60 giorni.
I principali passi:

  • richiesta e presentazione dei documenti
  • valutazione del reddito
  • perizia tecnica e relazione notarile
  • delibera finale sulla concessione del finanziamento
  • firma del contratto
  • erogazione del mutuo

Il cliente può scegliere il notaio a cui rivolgersi. Il mutuo di solito non viene erogato il giorno della firma del contratto ma solo dopo alcuni giorni, quando, secondo la legge, l’ipoteca è stata registrata presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari competente per territorio. Sarà il notaio, che redige l’atto, ad occuparsi della relativa registrazione presso la Conservatoria dei RR.II.

I PRINCIPALI TIPI DI MUTUO

Mutuo a tasso fisso

Il tasso di interesse resta quello fissato dal contratto per tutta la durata del mutuo. Lo svantaggio è non poter sfruttare eventuali riduzioni dei tassi di mercato. Il tasso fisso è consigliabile a chi vuole essere certo degli impor ti delle singole rate e dell’ammontare complessivo del debito da restituire sin dal momento della firma del contratto.  A fronte di questo vantaggio l’intermediario spesso applica con- dizioni più onerose rispetto al mutuo a tasso variabile.

Mutuo a tasso variabile

l tasso di interesse può variare a scadenze prestabilite rispetto al tasso di partenza secondo le oscillazioni del parametro di riferimento, di solito un tasso di mercato o di politica monetaria. Il rischio principale è l’aumento imprevedibile dell’impor to o del numero delle rate. A parità di durata, i tassi variabili all’inizio sono più bassi di quelli fissi, ma possono aumentare nel tempo, facendo così aumentare le rate, anche in misura consistente. Il tasso variabile è consigliabile a chi vuole un tasso sempre in linea con l’andamento del mercato e può sostenere eventuali aumenti dell’importo delle rate.

Mutuo a tasso misto

Il tasso di interesse può passare da fisso a variabile (o viceversa) a scadenze fisse e/o a determinate condizioni indicate nel contratto. Vantaggi e svantaggi sono alternativamente quelli del tasso fisso o del tasso variabile. Questa flessibilità può compor tare un tasso maggiore. Il tasso misto è consigliabile a chi, al momento della stipula, preferisce non prendere ancora una decisione definitiva sul tipo di tasso.

Mutuo a due tipi di tasso

Il mutuo è suddiviso in due par ti: una con il tasso fisso, una con il tasso variabile. Il doppio tasso è consigliabile a chi preferisce una soluzione intermedia tra il tasso fisso e il tasso variabile, equilibrando vantaggi e svantaggi di ciascuno.

Mutuo a tasso agevolato

In alcuni casi gli enti pubblici possono contribuire al pagamento degli interessi del mutuo.